Ilya Gordon's Blog

4 марта 2020 года нашей семейной компании исполнилось 15 лет - именно в этот день в 2005 году, пройдя предварительную "проверку на благонадёжность" в Главном полицейском управлении ФРГ во Фленсбурге, я получил государственную Лицензию брокера (здесь их называют "маклерами") на операции с недвижимостью всех типов на территории Федеративной Республики Германия в соответствии с § 34c Закона ФРГ о предпринимательской деятельности (GewO). 
 
История Gordon Real Estate Group условно делится на три "пятилетки". 
 

2005 - 2010

Большая часть этого пятилетнего периода прошла "в тени" нашего первого бизнес-проекта по экспорту из Германии в Россию и страны бывшего СССР "выставочных" автомобилей премиум-класса с небольшими пробегами по индивидуальным заказам состоятельных клиентов, не желавших (несмотря на финансовые возможности) переплачивать огромные деньги за новые автомобили с непомерными таможенными пошлинами и сборами в цене.  
 
Работа шла через созданный Оксаной, получившей к тому времени немецкие дипломы медиа-дизайнера и специалиста по менеджменту, Интернет-сайт. На его страницах, помимо информации о нюансах приобретения автомобилей в Германии, нами регулярно публиковались новости из мира автомобилестроения, включая любимый многими клиентами раздел "Новости тюнинга".

 
Aston Martin DBS Cabriolet Tiptronic (517 HP), Baden-Baden, 2011

Дела шли хорошо, и я не помышлял ни о каком ином бизнесе, продав с 2005 по 2009 годы  единственную квартиру во Фрайбурге (именно под эту сделку в 2005 году мной была приобретена государственная Лицензия на операции с недвижимостью на территории ФРГ) одному из наших наиболее активных "автомобильных" клиентов - на тот момент крупнейшему частному поставщику сахара и какао-порошка на кондитерские заводы и фабрики Западной Сибири; впоследствии мне удалось помочь ему получить дилерство расположенного под Берлином немецко-американского завода по производству какао-порошка, но это уже совсем другая история (таких историй впоследствии у нас была не одна и не две)...   

Ситуация изменилась с наступлением всемирного финансово-экономического кризиса 2008 - 2009 годов. Из-за падения курса рубля и последующего введения в России (под давлением крупнейших мировых автопроизводителей) дифференцированных таможенных ставок, "серые" дилеры (и мы в их числе) потерпели сокрушительное поражение - на российском рынке как новых, так и подержанных автомобилей настала ситуация, при которой покупателям стало значительно выгоднее  приобретать своих «железных коней» внутри страны. 
 
В какой-то момент наш автомобильный бизнес просто перестал существовать в виде "конвейерных" поставок, а редкие заказы дорогих спорткаров, джипов и лимузинов высшего класса в течение нескольких последующих лет уже не могли считаться бизнесом ни с точки зрения доходов, ни с точки зрения морального удовлетворения...  
 
Тогда это воспринималось весьма драматично, но последующие события привели нас к пониманию одной важной для любого предпринимателя истины: в кризисах, помимо их разрушительной силы, заложен невероятный потенциал к обновлению и росту - было бы желание всем этим воспользоваться.

 
2010 - 2015

Вернувшись в конце первой "пятилетки" при поддержке наших менторов - американского инвестора Dr. David R. Kersten (он давно настаивал на нашем переходе к бизнесу, приносящему «в 100 раз больше  вознаграждения за одну сделку») и российского бизнесмена Timur Rodionov к идее организации агентства недвижимости, мы развили бурную деятельность в трёх  основных направлениях: 
 
1) Продажи квартир и домов класса Luxury во Фрайбурге и Баден-Бадене через новый Интернет-сайт (над его созданием мы с женой трудились в течение многих месяцев, к сожалению, он также не уцелел в момент перехода нашей компании в сегмент коммерческой недвижимости; в наших планах - восстановление этого проекта до конца 2020 года в его прежнем смысле и дизайне, который очень нравился многим нашим клиентам);
 
2) Отделка и оснащение жилой недвижимости наших клиентов мебелью, бытовой техникой и аксессуарами класса Luxury & High End (здесь нам снова пригодились дизайнерские таланты Оксаны);
 
3) Организация финансирования сделок с жилой недвижимостью в банках юго-запада Германии при внесении  собственного капитала в объёме не ниже 50% от контрактной стоимости приобретаемых объектов.  
 
Это были годы активного вхождения в новое дело со сделками в ценовом диапазоне до 1,5 млн. евро за квартиру и до 3-х млн. евро за дом  на одну семью. Кроме того, именно в этот период была заложена основа нашего будущего участия в бизнесе, связанном с инвестициями в объекты коммерческой недвижимости на территории ФРГ: приобретался бесценный опыт,  нарабатывались нужные связи...
 

Великолепный сад виллы нашего клиента в одном из лучших районов Баден-Бадена, 2010 год 


Три "знаковых" события этого этапа развития нашей компании:
 
1) В феврале 2011 года состоялась первая в истории нашей компанией сделка с объектом коммерческой недвижимости - полноассортиментным продуктовым супермаркетом немецкой сети ...tegut (принадлежит крупнейшему швейцарскому ритейлеру MIGROS) контрактной стоимостью свыше 6 млн. €. Этот объект и по сей день успешно действует в богатейшем пригороде Франкфурта, известном традиционным проживанием в нём пилотов Lufthansa - самых высокооплачиваемых наёмных работников Германии. В качестве покупателей выступили российские инвесторы, один из которых за несколько месяцев до вышеупомянутой сделки приобрёл через нашу компанию виллу стоимостью 3 млн. € в престижном районе Баден-Бадена;
 
2) Тогда же нам удалось организовать финансирование сделки с  вышеописанным супермаркетом  на рекордную на тот момент для нас и наших клиентов сумму займа в 3,36 млн. €. Кредитной организацией выступил дюссельдорфский хэд-офис страхового гиганта ERGO (принадлежит крупнейшей перестраховочной компании мира Munich Re, 12%-ным пакетом акций которой владеет Berkshire Hathaway Уоррена Баффетта) - как оказалось, некоторые страховые компании Германии ежегодно выделяют часть бюджета на кредитование сделок с высококачественными объектами коммерческой недвижимости на территории страны;
 
3) В конце 2013 года состоялось наше знакомство с генеральным директором и основателем  крупнейшей в России Интернет-платформы в сфере недвижимости Tranio, Георгием Качмазовым, положившее начало стратегическому партнёрству между нашими компаниями. C 2014 года Gordon Real Estate Group на постоянной основе работает с клиентами Tranio - топ-менеджерами и владельцами бизнесов - инвесторами-миллионерами и мультимиллионерами, ориентированными на приобретение объектов жилой и коммерческой недвижимости в ФРГ.  
 

2015 - 2020

Третья «пятилетка» ознаменовалась непрерывной серией сделок в сфере коммерческой недвижимости и организацией финансирования большинства из них (некоторая часть инвесторов до сих пор предпочитает вкладывать исключительно собственный капитал) через входящий в Топ-5 банков Германии LBBW - Земельный Банк Баден-Вюртемберга, кредитующий приобретение инвестиционных объектов немецкими и иностранными бизнесменами во всех регионах страны. 

 

20-летний юбилей компании одного из наших немецких партнёров. Личные связи в этом бизнесе решают всё.

 

В 2015 году по настоятельной рекомендации нашего крупнейшего инвестора мы с женой  зарегистрировали управляющую компанию Gordon Asset Management, специализирующуюся на административном управлении объектами коммерческой недвижимости на территории ФРГ. В рамках этого бизнес-проекта осуществляется координация взаимодействия наших клиентов с техническими, юридическими, налоговыми - частными, муниципальными и федеральными службами Германии. 

Общая контрактная стоимость объектов коммерческой недвижимости, находящихся в управлении Gordon Asset Management по состоянию на I квартал 2020 года, составляет 100 млн. €; с учётом Running Deals / текущих сделок с объектами, находящихся в стадии согласования и строительства - 125 млн. € ко II - IV кварталу 2021 года. 

95% объектов, приобретённых клиентами Gordon Real Estate Group в период с мая 2015 года по настоящее время, являются продуктовыми супермаркетами крупнейших немецких сетей: REWE Group, EDEKA Gruppe, ALDI Nord

 

Об инвестиционных стратегиях - удачных и не очень.

В дни, когда на фоне пандемии коронавируса, торговых и нефтяных войн, в Европе и мире разворачивается новый финансово-экономический кризис, мы с удовлетворением отмечаем, что инвестиционная стратегия наших клиентов оказалась очень успешной: выручка на объектах продуктового ритейла в Германии за последние недели выросла в среднем на 30-40%, и эта тенденция, по мнению экспертов, будет сохраняться как минимум до окончания чрезвычайной ситуации, связанной с наступающей на Европу пандемией. 
 

Массовые закупки продуктов и товаров первой необходимости
в одном из продовольственных супермаркетов Баварии, март 2020.
Photo: © dpa

 

Достойно "держат удар" логистические склады, галантерейно-парфюмерные магазины и сетевые аптеки (последние - на подъёме), в то время как офисные центры, объекты индустрии развлечений, гостиничного и ресторанного бизнеса испытывают колоссальное давление: офисные здания пустеют в связи с массовым переходом сотрудников в режим "работа на дому", путешественники и предприниматели отменяют ранее запланированные поездки в другие города и страны, а любители вкусно поесть в любимых ресторанах вынужденно предпочитают готовить и питаться дома. 
 
Риски владельцев жилых комплексов традиционно связаны с тем, что в трудные времена часть жильцов теряет работу и испытывает финансовые затруднения, что сказывается на их платёжеспособности, а в особо тяжёлых случаях и на желании оплачивать съёмное жильё... 
 
Суды, безусловно, выступают в подобных ситуациях на стороне владельцев, но механизмы взыскания задолженности, а тем более принудительного выселения неплательщиков в стране, гуманно относящейся к людям, попавшим в беду, формально настроены по принципу "и волки сыты, и овцы целы", но де-факто "волкам" (владельцам) всё же придётся надолго "сесть на диету" = терпеливо дожидаться, пока незадачливый арендатор не найдёт новую работу и не погасит задолженность (в не угрожающем его жизненным интересам режиме - то есть, расчёты могут затянуться на месяцы и даже годы), либо пока он не подберёт себе новое жильё, что безработному сделать практически невозможно...    

Конечно, вышеописанная ситуация отражает "worst case", который, тем не менее, встречается в реальной жизни - и, к сожалению, не так редко, как владельцам доходных домов хотелось бы...   
 


О том, что нас ждёт в будущем и что мы можем этому противопоставить.

По прогнозам некоторых ведущих экспертов, грядущий кризис станет одним из самых мощных за последние 100 лет, так как помимо прочих классических факторов огромное негативное влияние на положение дел оказывают одновременно ещё два "чёрных лебедя": во-первых, это "исторический разлом" - переход на новые источники энергии и связанное с этим процессом колоссальное перераспределение не только финансовых ресурсов, но и политической власти в странах с развитой экономикой, и во-вторых - это пандемия  неизвестного ранее коронавируса, которая в разной степени затронула уже 118 стран мира.  
 
Её развитие идёт в данный момент разнонаправленно: если в Китае и Южной Корее ситуация улучшается (мы знаем об этом не только из официальных источников; вчера наш клиент - немецкий промышленник, партнёрские фабрики которого в Китае были закрыты в течение последних 6 недель, сообщил нам радостную весть - фабрики снова открылись и обещают восстановить привычные объёмы поставок уже к концу следующей рабочей недели), то в США и Европе динамика идёт в направлении роста количества инфицированных; также растёт количество случаев с летальным исходом...
 
Нет сомнений в том, что в ближайшие дни и недели мы станем свидетелями (а, возможно, и участниками) беспрецедентных событий на всех континентах нашей планеты - за исключением, разве что, Антарктиды...   
 
Перед лицом грядущих испытаний хочется ещё раз подчеркнуть важность главного принципа, на основе которого на протяжении всех этих лет строится наша работа: чем бы мы ни занимались, мы всегда стремимся к тому, чтобы иметь дело с порядочными людьми, соблюдающими в соответствии со своими внутренними убеждениями морально-этические нормы не только в делах, но и во всех прочих аспектах и проявлениях повседневной жизни.  

Наша Задача № 1 (как вида в целом, так и каждого отдельно взятого человека в частности) - выжить в любых, даже самых трудных условиях существования. 

К сожалению или к счастью, нам не дано знать - что именно готовит нам завтрашний день. Но мы абсолютно уверены в том, что и в тёмные времена наши шансы на выживание, и в светлые дни наши перспективы на замечательную, яркую, полную смысла жизнь значительно выше и реалистичнее, если мы (в том числе ценой отказа от порой весьма соблазнительных бизнес-контактов, сулящих нам большую материальную выгоду, но входящих в противоречие с вышеописанным принципом) будем строить наше предпринимательское и личное счастье в компании достойных людей.    

Исчерпывающе на эту тему высказался в своё время Уоррен Баффетт - его знаменитая цитата приводится в книге "The Warren Buffett Way" Роберта Г. Хагстрёма-младшего (в переводе на русский язык эта книга вышла в 2005 году под названием "Путь Уоррена Баффетта"): 

"Оценивая человека, мы ищем в нём три качества: порядочность, интеллект и энергичность. Если нет первого из них, два других уничтожат вас." 

Ilya Gordon,
Freiburg, 12.03.2020

 

Ещё один гигант продуктового ритейла Германии - REWE Group (год основания: 1927, количество сотрудников: свыше 360.000, штаб-квартира: Кёльн) - объявил о рекордной выручке...
Крупнейшее агентство недвижимости в мире - CBRE (год основания: 1906, штаб-квартира: Даллас) опубликовало отчёт об итогах 2020 года на рынке торговой недвижимости Германии...
В Ф​едеративной ​Р​еспублике ​Г​ермания​ раскрыта «пирамида» в сфере коммерческой недвижимости, ущерб ​иностранных ​инвесторов от действий "фонда" составил порядка 1 м​и​лл​иа​рд​а​ евро... 
Как известно, немецкий оптовый гигант METRO (61 гипермаркет на территории Германии, больше только у EDEKA С+С) работает исключительно для предпринимателей и компаний... 
Второй год подряд Дитер Шварц - владелец и основатель двух сетей (Lidl и Kaufland), входящих в Schwarz-Gruppe, становится самым богатым человеком Германии, потеснив наследников... 
Каждый день миллионы жителей Германии пользуются услугами супер- и гипермаркетов, запасаясь продуктами питания, предметами домашнего обихода и средствами гигиены...